Президиум Верховного Суда Российской Федерации утвердил Тематический обзор судебной практики № 13/2026, в котором рассматриваются вопросы, связанные с самовольным строительством. Данный документ систематизирует правовые позиции Верховного суда и разъясняет порядок применения норм гражданского, земельного и градостроительного кодексов при разрешении споров о признании построек самовольными, а также их сносе или легализации. Важные аспекты нового обзора можно найти в сообщении Димитровградского городского суда.

Основная цель нового обзора — это обеспечение единообразия правоприменительной практики, защита прав добросовестных застройщиков и повышение безопасности граждан, что особенно важно в условиях роста строительства и увеличения числа споров на данной почве.

Среди ключевых изменений и разъяснений, содержащихся в обзоре, можно выделить несколько важных пунктов:

1. Здания нежилого назначения: Постройки, возведенные до 1 января 1995 года, не могут быть признаны самовольными, если они не нарушают строительные нормы. Кроме того, требования о сносе жилых домов, построенных до 14 мая 1998 года на участках, не предназначенных для строительства, не подлежат удовлетворению, если есть возможность легально оформить право на землю и отсутствуют нарушения при строительстве.
2. Присоединение некапитальной постройки: Например, остекленная терраса, присоединенная к капитальному зданию, не создаёт новый объект недвижимости и не служит основанием для сноса всего здания. Однако объекты капитального строительства, имеющие ту же функцию, что и основное здание (например, торговые павильоны в составе торгового центра), подлежат сносу, если они возведены без разрешительной документации.
3. Подпорные сооружения: Строения, возведенные для защиты имущества от оползней на фоне бездействия местных властей, не будут считаться самовольными постройками, если они не представляют угрозы жизни и здоровью людей.
4. Возведение жилых домов: Строительство жилого дома на участке, предоставленном для индивидуального жилищного строительства, не требует получения разрешения, даже если это указано в договоре аренды. Условия таких договоров, противоречащие закону, считаются ничтожными.
5. Возмещение убытков: Если разрешение на строительство было выдано незаконно, добросовестный застройщик вправе требовать возмещения убытков, причиненных сносом объекта. При этом, если дом снесён в зоне минимальных расстояний до газопровода и застройщик действовал добросовестно, суд должен решить вопрос о компенсации.
6. Сроки аренды и задержки: Истечение срока аренды или задержка во вводе объекта в эксплуатацию не могут автоматически служить основанием для признания постройки самовольной, если объект соответствует нормам и застройщик действовал недобросовестно лишь в рамках бюрократических процедур.
7. Судебная экспертиза: Экспертиза по делам о самовольном строительстве должна проводиться только государственными судебно-экспертными организациями. Отчёты частных экспертных центров не могут служить единственным доказательством безопасности объекта.
8. Выселение граждан: При рассмотрении споров о сносе, если в постройке проживают граждане с правом пользования жилым помещением, суд обязан одновременно решить вопрос об их выселении с участием прокурора.
9. Административный порядок сноса: Органы местного самоуправления не имеют права применять административный порядок сноса в отношении объектов, являющихся частью многоквартирного дома или гаражей, построенных до вступления в силу Земельного кодекса Российской Федерации.
10. Покупка здания: Покупатель здания, в отношении которого уже есть решение о сносе части постройки (например, самовольной надстройки), не может требовать признания права собственности на эту часть, ссылаясь на новую экспертизу безопасности, так как такие действия могут быть расценены как злоупотребление правом.

Таким образом, данный обзор представляет собой важный шаг к упорядочиванию судебной практики в области самовольного строительства, что позволит улучшить ситуацию как для застройщиков, так и для граждан, обеспечивая защиту их прав и интересов.